Veel gestelde vragen

Aankoop

Gedurende de bedenktijd kan de koper de overeenkomst alsnog ongedaan maken. Zo wordt de gelegenheid geboden om bijvoorbeeld deskundigen te raadplegen. 

De bedenktijd begint te lopen om 00.00 uur van de dag nadat de koper een exemplaar van de door hem en de verkoper ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen. Van deze drie dagen moeten er twee dagen werkdagen zijn. Eindigt de bedenktijd op een zaterdag, zondag of feestdag, dan wordt de termijn verlengd tot en met de eerstvolgende dag die dat niet is.Als de koper een beroep wil doen op de bedenktijd, moet hij ervoor zorgen dat de ontbindingsverklaring de verkoper vóór het verstrijken van de drie-dagen-termijn heeft bereikt. De wettelijke bedenktijd geldt overigens niet voor de koper die handelt in de uitoefening van een bedrijf of beroep, en ook niet voor de verkoper.

 

 

Het antwoord is nee. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs biedt, dan doet u een voorstel aan de verkoper. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen. Hij kan zelfs besluiten de vraagprijs tijdens de onderhandelingen te verhogen.

Dit zal in de praktijk overigens vaker voorkomen, aangezien er in de markt steeds meer krapte ontstaat.

Overigens geldt er voor de verkoop van een particuliere verkoper aan een particuliere koper een schriftelijkheidsvereist, waarbij de koop pas tot stand komt, nadat beide partijen het koopcontract hebben ondertekend. 

Als verkoper en koper het volledig eens kunnen worden over de koopsom van de woning, de opleveringsdatum, de ontbindende voorwaarden en aanvullende afspraken, dan legt de verkopend makelaar de afspraken schriftelijk vast in een "voorlopig" koopcontract. 

Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk onderdeel van het koopcontract. Wilt u bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering laten opnemen in het koopcontract, meldt u dit dan bij het uitbrengen van uw bod. Het is belangrijk dat de partijen het ook eens zijn over aanvullende afspraken, voordat de koopakte wordt opgemaakt.


Wanneer er door een consument een woning wordt gekocht bepaalt de Wet Koop Onroerende Zaken dat een koop pas is gesloten als deze schriftelijk is vastgelegd*. Zolang er geen koopakte is opgemaakt en deze tevens door beide partijen is ondertekend, is er geen rechtsgeldige koop gesloten. 

Zodra de verkoper en de koper de koopakte hebben ondertekend en de koper (en eventueel de notaris) een afschrift van de akte heeft ontvangen, treedt voor een particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze bedenktijd kan de koper alsnog afzien van de aankoop van een woning. Ziet de koper tijdens de bedenktijd niet af van de koop, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris, mits uiteraard wordt voldaan aan de financiële verplichtingen die zijn overeengekomen.

*voor een zakelijke koper gelden andere voorwaarden, dan bij een particuleiere koper 

Als de makelaar aangeeft ‘onder bod’ te zijn, betekent dit dat hij een serieuze gegadigde heeft, welke hij heeft toegezegd transacties met anderen niet te zullen bevorderen. Dit betekent echter niet dat bezichtigingen niet meer door kunnen gaan, tenzij de makelaar anders afspreekt met zijn opdrachtgever. De makelaar dient wel duidelijk aan te geven dat hij ‘onder bod’ is of in gesprek is met een andere kandidaat.

Kosten koper (k.k.) betekent, dat de koper alle kosten verband houdende met de overdracht van de aangekochte woning voor zijn rekening neemt. De kosten koper bedraagt circa 5 % van de koopprijs van de aangekochte woning. Onder de kosten koper vallen de volgende kosten:

- 2% Overdrachtsbelasting; 
- Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering; 
- Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering. 

Naast deze kosten dient de koper, ook rekening te houden met:

- Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte; 
- Kadasterkosten voor inschrijving hypotheekakte.                                                                                                          - Evt. kosten verbanden houdende met aanvraag NHG (Nationale Hypotheekgarantie)

Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/ haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Houdt hier dus rekening mee indien u een woning koopt.

Voor vragen kunt u uiteraard bij ons kantoor terecht! 

 

Onderhandelingen

De makelaar kan met meerdere gegadigden tegelijk onderhandelen. Dit dient hij echter wel aan de betrokkenen kenbaar te maken.

De verkoper stelt in overleg met zijn makelaar een vraagprijs vast. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist uiteindelijk zelf of hij wenst te verkopen. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over alle zaken eens zijn, komt er pas een koop tot stand (na schriftelijke vastlegging).

In de huidige markt, wordt er zeer veel gewerkt met "bieden vanaf". Hierbij geeft de makelaar/ verkoper een indicatie af, vanaf welk bedrag zij open staan om biedingen te ontvangen. Ook hier geldt; dat verkoper niet verplicht is om te verkopen, zodra er een bod wordt gedaan boven de b"bieden vanaf" prijs.

U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper positief reageert op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.

Let op! In onderhandeling zegt niet, dat er aan u verkocht "moet" worden. Voor een daadwerkelijke koop geldt een schriftelijkheidsvereiste.

 

Verkoop

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarde van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. 

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip 'optie' gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. 

Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan. Een optie biedt u dus geen zekerheid!

Nee. Onder de standaard kosten van "kosten koper" vallen nooit de makelaarskosten. 

Als u een makelaar inschakelt voor de verkoop van uw woning, dan betaalt u de kosten voor zijn/haar dienstverlening bij de verkoop van uw woning. De koper betaalt de "kosten koper" , zoals de term ook duidelijk aangeeft.

Als u een makelaar specifiek inschakelt voor de aankoop van uw woning, dan betaalt u de kosten van zijn/haar  dienstverlening bovenop de standaard "kosten koper".